요즘 헬로티 독자들이 가장 많이 던지는 질문 중 하나다.
“대표님, 진짜로 양도세가 바뀌나요?”
이 질문을 던지는 분들 중 상당수는 이렇게 생각한다.
‘이건 다주택자 이야기겠지.’
그런데 현장은 조금 다르다.
최근 상담 전화를 가장 먼저 울린 사람들은 다주택자가 아니었다.
오히려 10년 넘게 한 집에서 살고, 아이 키우고, 대출 갚아가며
“나는 투기랑은 상관없다”고 생각해왔던 1주택자들이었고
대부분이 “그럼… 저도 해당되나요?” 라는 질문이었다
최근 양도세 이야기가 다시 나오자 가장 먼저 연락한 분들도 그랬다.
이 질문을 받을 때마다 이렇게 답한다.
“아직 확정된 건 없지만 시장은 이미 반응하고 있습니다.”
얼마 전 한 상담을 진행했다.
서울에서 전용 84㎡ 아파트에 12년째 거주 중인 사람이었다.
“2012년에 9억 원에 샀다.
그땐 다들 미쳤다고 했다.”
지금 시세는 30억 원을 훌쩍 넘는다.
이 사람의 고민은 단순했다.
“아이들이 다 커서 이제 좀 작은 집으로 옮기고 싶은데,
요즘 양도세 이야기 들으니까 겁이 난다.”
현행 제도만 놓고 보면 이 사례는 모범적인 1주택 실거주자다.
장기보유 요건과 실거주 요건도 모두 충족한다.
지금 구조라면 양도세는 ‘생각보다 크지 않다’고 설명할 수 있다.
문제는 이야기가 달라지는 지점이다.
‘만약’ 장기보유특별공제가 줄어든다면 상황은 완전히 바뀐다.
숫자로 바꾸면 체감이 훨씬 커진다.
가정을 해본다.
2013년 10억 원에 아파트를 매입해 10년 넘게 거주했고,
2024년 35억 원에 매도했다고 가정한다.
양도차익은 약 25억 원이다.
현재 제도에서는 각종 공제를 적용하면
양도세는 2억 원대에서 정리된다.
그러나 공제율이 낮아지거나
“고액 차익 구간에는 공제를 제한하자”는 방식이 적용되면
이 금액은 단숨에 5억~6억 원까지 올라간다.
같은 집을 팔았는데,
세금이 ‘아파트 한 채 값’만큼 더 붙는 셈이다.
세율 몇 퍼센트의 문제가 아니라, 인생 계획이 바뀌는 금액이다.
상담 중이던 그 사람은 이렇게 말했다.
“집값 오른 게 제 잘못은 아니지 않나요?”
맞는 말이다.
그러나 세금은 억울함을 기준으로 매겨지지 않는다.
‘얼마를 벌었느냐’,
그 숫자가 기준이 되는 순간 이야기는 달라진다.
이쯤 되면 다음 질문이 나온다.
“그럼 저는 팔지 말아야 하나요?”
이 질문이야말로 정책이 가장 조심해야 할 지점이다.
이 질문은 욕심에서 나온 말이 아니다.
두려움에서 나온 말이다.
세금이 ‘투기를 막는 도구’를 넘어
‘이동을 막는 벽’이 되는 순간, 시장은 얼어붙기 시작한다.
과거에도 비슷한 장면은 반복됐다.
양도세 강화 이야기가 나올 때마다
매물은 줄었고, 거래는 멈췄다.
그런데 가격은 생각보다 잘 떨어지지 않았다.
현장에서 늘 들리던 말이 있다.
“팔면 세금이 너무 아까워서 그냥 들고 간다.”
그렇다면 해외는 어떻게 하고 있을까.
이 지점에서 해외 사례는 분명한 힌트를 준다.
미국은 일정 금액까지는 양도차익을 비과세해준다.
그러나 그 선을 넘으면 보유 기간과 상관없이
자본이득세를 낸다.
“오래 들고 있었으니 많이 깎아준다”는 구조는 아니다.
일본도 유사하다.
장기보유에 따른 세율 차이는 있지만,
고가 주택이라고 해서 공제가 끝없이 늘어나지는 않는다.
공통점은 명확하다.
‘집이 몇 채냐’보다 ‘얼마를 벌었느냐’를 본다.
문제는 한국의 특수성이다.
한국에서 집은 자산이면서 동시에 주거다.
이동에 세금이 걸리면, 선택 자체가 막힌다.
한국의 장기보유특별공제는 사실 꽤 관대한 편이다.
지금 논의는 이 구조를 완전히 뒤엎겠다는 신호라기보다는
“너무 관대한 건 아닌가”라는 질문에 가깝다.
그렇다면 앞으로 어떻게 봐야 할까.
중요한 것은 공포에 휩쓸릴 필요는 없다는 점이다.
아직 확정된 제도는 없다.
다만 방향성은 분명하다.
다주택자냐 1주택자냐의 구분은 점점 의미가 줄어들고
자산의 가격과 차익 규모가 더 중요해지는 구조로 이동 중이다.
세금은 가격을 잡기 위한 수단이 아니라
자산의 흐름을 바꾸기 위한 신호로 사용되고 있다.
그래서 이렇게 말하고 싶다.
이제는 ‘오를까, 떨어질까’보다
‘내가 움직일 수 있는 구조인가’를 먼저 봐야 한다.
마지막으로 이 질문을 스스로에게 던져볼 필요가 있다.
지금 살고 있는 집은
언제든 팔 수 있는 구조인가.
아니면 세금 때문에 묶여 있는 자산인가.
양도세 논쟁의 핵심은 세율표가 아니다.
선택지가 줄어들고 있는가다.
이 질문에 바로 답이 나오지 않는다면,
그 집은 이미 자산이라기보다 제약일 수 있다.
시장은 언제나 제도보다 한 발 앞서 움직인다.
그리고 세금은 사람들이 움직이지 않기 시작한 뒤에야
비로소 진짜 영향을 드러낸다.
헬로티 레터를 읽고 있는 지금 이 순간,
한 번쯤은 이렇게 생각해봐도 좋다.
#이지윤부동산칼럼 #이지윤칼럼 #헬로티레터 #양도세 #장기보유특별공제
#1주택자이야기 #부동산세제 #부동산생각 #헬로티부동산칼럼 #헬로티칼럼
