임대인, 임차인에 임대차 보증금 반환 및 화재 손해배상 책임 인정돼
전주지방법원 남원지원 (2023가단12396, 확정, 판사 김두일)은 임차인이 건물 임대인들을 상대로 제기한 임대차 보증금 반환 및 화재로 인한 손해배상 청구 소송에서 법원이 임차인의 손을 들어주며 임대인에게 책임이 있다고 판결했다. 이번 판결은 임대인이 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 다하지 못해 발생한 손해에 대한 책임을 명확히 한 것으로 풀이된다.
사안의 개요
원고(임차인)는 피고들(임대인)로부터 식당 건물(이 사건 건물)을 임대하고, 동시에 피고 B로부터 영업상 권리 및 비품을 양수했다. 임대차 보증금과 양수 대금은 모두 지급되었다.
이 사건 건물은 1층 필로티 주차 공간과 2층 음식점 영업 공간으로 구성되어 있었으며, 2층 내부 무대 부에는 권리 양수 계약에서 제외된 음향기기가 놓여 있었다. 권리 양수 계약 특약사항에는 음향기기가 양도 물품 목록에서 제외되며, 임차 기간 만료 시 임대인에게 반환하고 손상 시 임차인이 수리비를 부담한다는 내용이 포함되었다.
임차 기간 중 이 사건 건물에서 화재가 발생하여 2층과 집기 대부분이 소실되었다. 소방관서와 경찰청 조사 결과, 화재는 건물 2층 무대부 벽면에 위치한 분전반(이하 '무대부 분전반') 내부의 전기적 요인으로 발생한 것으로 확인되었다. 이에 원고는 피고들의 채무불이행을 이유로 임대차계약 해지에 따른 임대차 보증금 반환과 화재로 발생한 손해의 배상을 청구했다.
관련 법리 및 법원의 판단
법원은 임대차계약에 있어 임대인이 임대차 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무(민법 제623조)를 부담하며, 임대인의 귀책 사유로 이 의무를 이행하지 못해 임차인에게 손해가 발생한 경우 임차인은 임대인에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 보았다. 특히 화재가 건물 소유자가 설치하여 건물 구조의 일부를 이루는 전기 배선과 같이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인해 발생한 것으로 추단된다면, 해당 하자를 보수·제거하는 것은 임대인의 의무에 속한다고 판시했다.
이 사건 화재의 쟁점에 대해 법원은 무대부 분전반의 설치·보존상 하자로 인해 화재가 발생했으며, 이 무대부 분전반은 임대인인 피고들의 지배·관리 영역에 속한다고 판단했다.
법원의 주요 판단 근거는 다음과 같다.
분전반의 성격: 무대부 분전반은 건물 무대부 조명시설과 음향기기의 전원을 제어하는 시설로, 건물 구조의 일부를 이루는 전기 배선에 관한 시설물에 해당하며, 피고들이 이를 설치한 사실에 다툼이 없다고 보았다. 따라서 특별한 사정이 없으면 피고들의 지배·관리 영역에 속하는 시설물로 보아야 한다고 설명했다.
피고들의 주장 반박:
음향 시설 임차 주장: 피고들은 원고가 음향 시설을 임차했으므로 분전반 관리 책임도 원고에게 있다고 주장했으나, 이를 인정할 증거가 없고 원고가 음향기기를 사용하더라도 분전반의 차단기를 작동시키는 정도에 불과하므로, 이에 따라 분전반의 보존·관리 의무가 원고에게 옮겨간다고 보기 어렵다고 판단했다.
전기선 조작 주장: 피고들은 원고가 전기선을 조작했을 가능성을 제기했으나, 무대부 분전반의 당초 모습에 대한 증거가 없고, 원고가 음향기기를 임차했다고 보기 어려운 점, 화재 규모와 심각성을 고려할 때 전기선 고정 나사 등이 소실되었을 가능성을 배제하기 어려운 점 등을 들어 피고들의 주장을 받아들이지 않았다.
원형 구조물 철거 주장: 피고들은 원고가 무대부 천장의 원형 구조물을 임의로 철거하고 그 과정에서 전기 배선을 절단했을 것이라고 주장했다. 그러나 경찰이 해당 사안에 대해 원고에게 '혐의없음(증거불충분)' 불송치 결정을 내린 점, 피고가 제출한 사진의 신빙성이 부족하고 원고가 원형 구조물을 철거하거나 전기 배선을 절단했다고 볼 증거가 없는 점 등을 이유로 이 주장 역시 기각했다.
결론 법원은 이 사건 화재가 임대차계약의 목적물에 설치·보존상 하자가 있었고, 피고들이 이를 보수·제거하여 임차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 게을리한 과실로 발생했다고 보았다.
이에 따라 피고들의 채무불이행을 이유로 한 원고의 임대차계약 해지가 정당하며, 피고들은 원고에게 임대차 보증금을 반환하고 이 사건 화재로 인해 발생한 원고의 손해를 배상할 책임이 있다고 최종 판결했다.
헬로티 김근태 기자 |
