2025년 2분기 상업용 부동산 임대시장은 오피스 강세 속 상가 침체라는 양극화가 심화된 양상을 보였다. 임대가격지수는 오피스가 상승했지만, 상가 전반은 하락세를 기록했고 투자수익률 또한 모든 유형에서 감소했다. 특히 소규모 상가의 자본수익률은 마이너스를 기록했으며, 서울 지역의 오피스와 상가는 강세를 보였지만 지방은 하락세가 지속되었다.
한국부동산원은 2025년 2분기 6월 30일 기준으로 전국 상업용 부동산 임대시장의 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률 등 임대시장 동향을 조사하여 발표하였다. 이번 조사에 따르면 전 분기 대비 임대가격지수는 오피스에서 상승세를 보였으나 상가는 전반적인 하락세를 나타내 시장 양극화가 심화하는 것으로 분석되었다. 또한 오피스 및 상가 전체 유형에서 투자수익률이 하락한 것으로 나타났다.
주요 지표별 동향을 살펴보면 시장 임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 오피스가 전 분기 대비 0.69% 상승했다. 반면 상가는 통합 기준으로 0.13% 하락했으며, 유형별로는 중대형 상가가 0.10%, 소규모 상가가 0.21%, 집합 상가가 0.15% 하락했다. 전국 평균 임대료는 오피스 18.6천 원/㎡, 집합 상가 27.0천 원/㎡, 중대형 상가 26.5천 원/㎡, 소규모 상가 20.6천 원/㎡ 순으로 나타났으며 오피스는 3층 이상, 상가는 1층 기준으로 평균 임대료를 산정하였다.
3개월간의 부동산 보유에 따른 투자 성과를 나타내는 투자수익률은 전반적으로 하락세를 보였다. 오피스는 1.36%, 집합 상가는 1.07%, 중대형 상가는 0.83%, 소규모 상가는 0.69%로 조사되었다. 임대수익을 나타내는 소득 수익률은 오피스 0.93%, 집합 상가 0.97%, 중대형 상가 0.80%, 소규모 상가 0.72%였다.
자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스가 0.43%로 유일하게 유의미한 상승을 보였으며, 집합 상가는 0.10%, 중대형 상가는 0.03%를 기록했다. 소규모 상가는 0.03%의 마이너스를 기록하며 자산 가치가 하락한 것으로 나타났다. 전국 평균 공실률은 오피스 8.6%, 중대형 상가 13.4%, 소규모 상가 7.5%, 집합 상가 10.5%로 집계되었다.
오피스 임대시장은 서울의 주요 오피스 권역 내 임차 수요가 증가하며 상승세를 지속하고 있다. 서울과 경기는 낮은 공실률과 대형 오피스를 중심으로 임대료 상승세가 이어졌다. 특히 서울은 도심 강남 여의도 마포 등 주요 업무 지구 내 프라임급 오피스 선호 현상이 강해 임대인 우위 시장이 지속되고 있다. 용산은 신축 오피스를 중심으로, 경기 판교와 분당 지역은 IT 업계 오피스 수요 대비 공급 부족으로 임대료 상승이 두드러졌다.
반면 지방 시도는 수도권으로의 기업 집중 현상에 따른 오피스 임차 수요 감소로 임대료 하락세가 이어졌다. 충북은 31.1%, 강원은 24.1%, 경북은 23.8%로 전국 평균인 8.6% 대비 높은 공실률을 나타냈다. 투자수익률 또한 높은 공실률과 임대료 하향 조정으로 전 분기 대비 하락했다.
상가 임대시장은 경제 심리 회복에도 불구하고 고물가에 따른 민간 소비 위축으로 인해 하락세를 이어갔다. 특히 서울과 그 외 지역 간 양극화가 심화되는 양상을 보였다. 서울은 뚝섬, 용산역, 압구정 등 주요 상권을 중심으로 외국인 관광객 유입과 엠 제트 세대의 집중으로 유동 인구 및 매출이 증가하며 임대가격지수 0.21% 상승세를 지속했다.
그러나 서울을 제외한 대부분 지역은 원도심 상권 침체로 임대시장 하락세를 면치 못했다. 세종은 0.45%, 인천은 0.31%, 강원은 0.31% 등지에서 하락세가 두드러졌다. 인천의 경우 대체 상권 개발에 따른 수요층 이동으로 원도심 상권이 큰 하락세를 보였으며, 노후 및 후면 상가를 중심으로 공실이 장기화하는 양상이다.
투자수익률 또한 상권 내 상가 공실 증가와 투자 수요 감소로 서울을 제외한 지방 시도 대부분에서 전 분기 대비 하락했다. 세종시 집합 상가는 나성한솔동 상권의 장기 공실 지속과 낮은 경매 낙찰가율로 인해 0.16%의 마이너스 투자수익률을 기록하며 깡통 상가에 대한 우려가 커지고 있는 것으로 나타났다.
중대형 상가의 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울에서 상승했지만, 그 외의 시도는 모두 하락하여 경남, 강원, 인천 순으로 하락하였다. 소규모 상가의 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울에서 상승했으나 그 외의 시도는 모두 하락하여 강원, 인천, 전북 순으로 하락하였다. 집합 상가의 임대료 수준은 서울, 경기, 부산 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울에서 상승했으나 그 외의 시도는 모두 하락하여 세종, 인천, 충북 순으로 하락하였다.
공실률을 유형별 지역별로 살펴보면 오피스는 충북, 강원, 경북 등이 전국 평균 8.6% 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 서울, 경기는 낮은 공실률을 나타냈다. 중대형 상가는 세종, 충북, 경북 등이 전국 평균 13.4% 대비 높은 공실률을 나타냈고 서울, 경기, 제주는 낮은 공실률을 나타냈다. 소규모 상가는 인천, 전남, 경남 등이 전국 평균 7.5% 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 서울, 세종은 낮은 공실률을 나타냈다. 집합 상가는 경북, 전남, 울산 등이 전국 평균 10.5% 대비 높은 공실률을 나타냈고 경기, 광주, 부산은 낮은 공실률을 나타냈다.
이번 2025년 2분기 상업용 부동산 시장은 오피스 시장의 견조한 성장과 상가 시장의 침체가 대비되는 뚜렷한 양극화 현상을 보였다. 특히 소규모 상가의 자본수익률 하락과 지방 상업용 부동산 시장의 부진은 향후 시장의 불확실성을 가중시킬 것으로 전망된다.
2025년 2분기 상업용 부동산 시장 통계를 분석한 전문가에 의하면 "투자자들은 유형별 지역별 시장 상황을 면밀히 분석하고 신중한 투자를 결정해야 할 때"라고 전했다.
헬로티 김근태 기자 |
