얼마 전 수원 망포역 인근에서 분양된 ‘푸르지오 르마크’는 시장을 깜짝 놀라게 했다. 전용 84㎡가 12억 원, 100㎡가 13억 후반이라는 고분양가에도 불구하고 모든 주택형이 1순위에서 마감됐다. 최고 경쟁률은 60대 1을 넘겼고, 당첨 평균 가점은 60점 안팎에 달했다. “이 돈 주고 누가 청약하겠냐”는 비판이 무색하게, 시장은 실수요자들의 강력한 수요를 증명했다. 이 사례는 지금의 부동산 시장을 상징한다. 겉으로는 불확실성과 조정의 목소리가 크지만, 실제로는 입지와 상품성이 뚜렷한 주택에 수요가 집중되고 있다는 것이다.

내 집을 마련한다는 것은 단순히 거주 공간을 확보하는 일이 아니다. 인생의 자산 포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지하는 투자이자, 가족의 생활 기반을 안정시키는 결정이다. 많은 사람들이 금리가 높고 경제가 불확실한 지금을 주저하지만, 오히려 이런 시기가 기회일 수 있다. 최근 부동산 시장 흐름을 면밀히 짚어보면, ‘지금이 사야 할 때’라는 결론에 도달할 수 있다.

첫째, 공급 절벽이 다가오고 있다. 서울과 수도권을 비롯한 전국적으로 입주 물량은 내년부터 뚜렷하게 감소세에 들어선다. 2022년부터 이어진 분양 감소와 인허가 축소는 결국 2026년 이후 입주 부족으로 이어질 수밖에 없다. 특히 서울은 신규 택지 확보가 어려워 신축 아파트의 희소성이 갈수록 커진다. 이미 전세 시장에서 신축 선호 현상은 뚜렷하고, 신축이 귀해질수록 가격 방어력이 강해질 수밖에 없다. 실수요자가 집을 사야 하는 가장 큰 이유는 바로 이 구조적 공급 부족이다. 늦게 들어갈수록 선택지는 줄고 가격은 올라간다.

둘째, 금리 국면은 바닥을 향해 움직이고 있다. 미국 연준은 인하 기조로 돌아섰고, 한국은행 역시 이미 여러 차례 인하를 단행했다. 물론 당장은 높은 금리 부담이 체감되지만, 앞으로 1~2년 안에 점진적으로 내려갈 가능성이 크다. 문제는 금리 인하가 본격화되면 심리 회복이 빠르게 나타나 거래량이 늘고, 가격 상승 압력이 붙는다는 점이다. 지금은 거래 침체로 급매물이 시장에 나오지만, 금리 하락이 본격화되면 급매는 사라지고 가격은 다시 단단히 버틸 것이다. 실수요자라면 금리가 더 내려갈 때까지 기다리는 것이 아니라, 대출 한도와 본인의 상환 능력을 고려해 지금 시점에서 매입해 두는 것이 유리하다.

셋째, 정책 변화 역시 실수요자에게 기회로 작용하고 있다. 정부는 다주택자 규제는 유지하면서도 무주택자와 1주택 실수요자에게는 세제·대출 혜택을 확대하고 있다. 청약 가점이 높거나 생애최초 요건을 갖춘 경우 분양시장에서 유리하고, 기존 주택 매입 시에도 취득세 혜택을 누릴 수 있다. 이는 ‘내 집 마련을 기다려온 사람들’에게 시장 진입을 촉진하는 환경이다.

넷째, 시장은 양극화되고 있다. 모든 집이 오르는 것은 아니다. 지방 중소도시나 비인기 지역은 미분양이 늘고 거래가 위축돼 있다. 반면 서울과 수도권, 교통망이 확충되는 입지, 대단지·브랜드 아파트는 여전히 수요가 집중된다. 결국 집값은 평균적으로 횡보하거나 조정되는 듯 보이지만, 실제로는 좋은 입지의 집값이 꾸준히 방어되고 있다. 시간이 지날수록 양극화는 심화될 것이고, 지금 좋은 입지에 들어가는 것만이 장기적으로 안정된 자산을 보장한다.

다섯째, 임대차 시장의 변화도 실수요자의 결정을 앞당기고 있다. 전세 제도가 점차 월세로 전환되는 추세 속에서 임차인의 주거비 부담은 갈수록 커지고 있다. 금리 부담으로 전세자금대출 이자가 늘었고, 집주인 역시 전세 대신 월세를 선호하면서 전세 매물이 줄고 있다. 월세로 전환할 경우 매달 지출이 늘어나는 것은 물론, 미래의 자산으로 남지도 않는다. “이럴 바에는 차라리 집을 사자”는 심리가 확산되는 이유다.

그렇다면 지금 내 집을 마련하려는 사람은 어떤 전략을 가져야 할까. 첫째, 입지를 최우선으로 보라. 서울은 여전히 희소한 도시이고, 수도권 역시 GTX·광역교통망이 깔리는 곳을 중심으로 가치가 달라질 것이다. 장기적으로 자산 가치를 지키고 싶다면 반드시 교통·학군·생활 인프라가 잘 갖춰진 곳을 선택해야 한다. 둘째, 신축·대단지·브랜드 단지를 선호하라. 주거 만족도와 향후 거래 유동성이 압도적으로 높다. 셋째, 본인의 대출 상한과 상환 능력을 명확히 계산하라. 총액 6억 원의 대출 한도와 DSR 규제를 감안했을 때, 무리한 매수는 위험하다. 하지만 적정 수준의 레버리지는 장기적으로 자산을 축적하는 가장 강력한 수단이다. 넷째, 청약 시장을 적극적으로 활용하라. 무주택 가점이 높다면 지금이야말로 청약의 기회를 잡을 수 있는 시기다. 공급 부족이 본격화되면 청약 경쟁률은 지금보다 훨씬 치열해질 것이다.

결국 지금의 부동산 시장은 불안과 기회가 공존하는 전환기다. 거래량은 줄었고 뉴스 헤드라인은 부정적인 메시지를 쏟아내지만, 실제 현장에서는 ‘살 만한 집’을 향한 수요가 꾸준히 움직이고 있다. 내 집 마련은 타이밍보다 준비가 중요하다. 준비된 자에게는 지금 같은 혼란기가 오히려 최적의 매수 타이밍이 된다.

정리하면, 내 집을 마련하고자 하는 실수요자에게 지금은 망설일 시기가 아니다. 공급은 줄어들고 금리는 이미 꺾이는 국면에 들어섰다. 정책은 실수요자에게 유리하게 설계돼 있으며, 임대차 시장은 점점 더 부담스러워지고 있다. 결국 시장은 양극화되고 있으며, 입지 좋은 곳의 집은 시간이 지날수록 더 멀어진다. 지금 결정을 내리는 사람만이 안정된 거주와 자산 축적이라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있다. 기다림은 불확실성을 키우지만, 준비된 선택은 10년 뒤의 자산 격차를 만들어낸다.