주택 규제가 상업용 부동산 시장을 흔드는 방식 최근 부동산 시장을 바라보며 많은 이들이 비슷한 질문을 던진다. “집값이 비싸서 사람들이 집을 안 사는 걸까?” 그러나 2026년을 앞둔 지금, 이 질문은 점점 본질에서 멀어지고 있다. 집을 사는 사람이 줄어드는 이유는 가격 그 자체보다 규제와 조건의 변화에 가깝다. 그리고 이 변화는 주택시장에만 머무르지 않고, 상업용 부동산 시장까지 조용히 파고들고 있다. 집을 안 사는 것이 아니라, 살 수 없는 구조 최근 몇 년간 주택시장에서는 반복적으로 비슷한 장면이 연출됐다. 가격이 조정을 받았음에도 거래는 살아나지 않았고, 정책 완화 신호가 나와도 시장의 반응은 제한적이었다. 이는 수요가 사라졌기 때문이 아니라 수요가 접근할 수 없는 구조가 만들어졌기 때문이다. 대출 규제, DSR 강화, 다주택자 세제 부담은 매수 의지를 꺾기보다 매수 자체를 불가능하게 만드는 방향으로 작동했다. 실제로 현장에서는 “사고 싶어도 대출이 안 된다”는 이야기가 더 자주 들린다. 이는 가격 하락기에서 나타나는 전형적인 관망과는 다른 성격이다. 시장이 멈춘 것이 아니라, 입구가 좁아진 것에 가깝다. 주택 규제의 파장은 상업용으로 이동한다 주택시
규칙이 바뀌는 순간, 선택의 결과도 달라진다 부동산 시장을 두고 가장 흔하게 오가는 질문은 여전히 “집값이 오를까, 내릴까”다. 그러나 시장이 본격적으로 방향을 틀 때 가격은 늘 가장 늦게 반응한다. 먼저 바뀌는 것은 규칙이고, 그 규칙이 바뀌는 순간 시장의 성격 자체가 달라진다. 2026년은 바로 그 전환이 분명하게 드러나는 해가 될 가능성이 크다. 2025년이 거래 위축과 관망이 지배했던 조정기였다면, 2026년은 세금·대출·규제라는 제도적 조건이 실수요자와 투자자의 선택지를 구조적으로 갈라놓는 국면이다. 가격은 크게 움직이지 않을 수 있지만, 누군가는 움직일 수 있고 누군가는 처음부터 배제되는 시장이 만들어진다. 이제 부동산은 ‘오르는가’의 문제가 아니라 ‘접근 가능한가’의 문제가 된다. 거래를 줄이는 정책은 가격이 아니라 심리를 겨냥한다 2026년 상반기 시장을 가르는 첫 번째 분기점은 양도소득세 제도다. 조정대상지역 다주택자에게 적용돼 온 양도세 중과 배제 한시 조치는 일정상 종료 시점을 앞두고 있다. 이 제도의 핵심은 세율 자체보다 거래 의사에 미치는 영향이다. 과거 사례를 보면 양도세 중과가 부활하거나 부활 가능성이 거론될 때 시장은 매물이 늘기
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