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부동산건설 [헬로T부동산] 2026년 부동산 시장, 가격을 예측하는 시대는 끝났다

규칙이 바뀌는 순간, 선택의 결과도 달라진다 부동산 시장을 두고 가장 흔하게 오가는 질문은 여전히 “집값이 오를까, 내릴까”다. 그러나 시장이 본격적으로 방향을 틀 때 가격은 늘 가장 늦게 반응한다. 먼저 바뀌는 것은 규칙이고, 그 규칙이 바뀌는 순간 시장의 성격 자체가 달라진다. 2026년은 바로 그 전환이 분명하게 드러나는 해가 될 가능성이 크다. 2025년이 거래 위축과 관망이 지배했던 조정기였다면, 2026년은 세금·대출·규제라는 제도적 조건이 실수요자와 투자자의 선택지를 구조적으로 갈라놓는 국면이다. 가격은 크게 움직이지 않을 수 있지만, 누군가는 움직일 수 있고 누군가는 처음부터 배제되는 시장이 만들어진다. 이제 부동산은 ‘오르는가’의 문제가 아니라 ‘접근 가능한가’의 문제가 된다. 거래를 줄이는 정책은 가격이 아니라 심리를 겨냥한다 2026년 상반기 시장을 가르는 첫 번째 분기점은 양도소득세 제도다. 조정대상지역 다주택자에게 적용돼 온 양도세 중과 배제 한시 조치는 일정상 종료 시점을 앞두고 있다. 이 제도의 핵심은 세율 자체보다 거래 의사에 미치는 영향이다. 과거 사례를 보면 양도세 중과가 부활하거나 부활 가능성이 거론될 때 시장은 매물이 늘기

이지윤 부동산전문기자/작가

2026-01-05 17:34

부동산건설 [헬로T부동산] “지금은 사야 할까, 기다려야 할까? 정부 정책이 바꾼 부동산 판도”

이재명 정부가 6월 말 발표한 첫 부동산 대책은 수요를 억제하면서도 중장기 공급 확대를 병행하겠다는 전략적 의도가 뚜렷하게 담긴 조치였다. 특히 이번 정책은 과거와 달리 단기적인 시장 과열을 단속하는 데 그치지 않고, 시장 구조 자체를 손보려는 움직임으로 평가된다. 주택담보대출 한도를 수도권 기준 최대 6억 원으로 제한하고, 다주택자에 대한 신규 대출을 차단하며 실거주 요건을 강화한 점은 수요 측면의 직접적인 압박이다. 반면 공급 측면에서는 3기 신도시를 비롯해 도심 내 유휴부지 활용, 공공임대 확대, 재건축·재개발 활성화를 언급하며 주택 공급 기반의 체질 개선을 시도하고 있다. 이 같은 정책은 주택 시장에 여러 방향으로 영향을 미치고 있다. 먼저 수요 억제 효과는 서울 강남권과 마용성, 주요 수도권 지역의 고가 주택 거래 위축으로 바로 나타나고 있다. 대출이 제한되면서 중산층 이상의 실수요자들조차 진입장벽을 실감하고 있으며, 일부 시장에서는 다시 전세 수요가 증가하고 있다. 그러나 문제는 이 전세 수요를 감당할 만한 매물이 부족하다는 데 있다. 금리 인상 이후 다수의 임대인이 월세 전환을 선호하게 되었고, 이에 따라 무주택자나 청년층, 고정 소득이 불안정한

이지윤 부동산전문기자/작가

2025-07-07 15:21