같은 저성장 국가, 전혀 다른 결과의 이유 요즘 투자자들 사이에서 자주 오가는 말이 있다. “일본 부동산은 괜찮다는데, 한국은 왜 이렇게 조용할까.” 불과 몇 년 전만 해도 일본 부동산은 ‘잃어버린 30년’의 상징이었다. 집값은 오르지 않았고, 인구는 줄었으며, 부동산은 투자 대상으로 거의 언급되지 않았다. 그런데 최근 분위기는 확연히 달라졌다. 도쿄와 오사카를 중심으로 상업용 부동산 거래가 늘고 있고, 외국인 투자 자금도 꾸준히 유입되고 있다. 반면 한국은 여전히 “바닥인가요?”라는 질문이 반복되고, 거래 회복의 체감은 더디다. 이 차이는 단순한 경기 흐름의 문제가 아니다. 같은 저성장 국가, 비슷한 인구 구조를 가진 두 나라가 왜 전혀 다른 부동산 결과를 만들어내고 있는지, 그 원인을 구조적으로 들여다볼 필요가 있다. 일본 부동산은 왜 다시 움직이기 시작했나 먼저 일본의 사례부터 보자. 일본 부동산이 다시 움직이기 시작한 가장 큰 이유는 정책의 일관성과 시장 자율성이다. 일본은 1990년대 버블 붕괴 이후 긴 침체를 겪었지만, 그 과정에서 가격 하락을 인위적으로 막으려 하지 않았다. 시장이 조정할 것은 조정하도록 두었고, 대신 금융 시스템과 기업 구조를
주택 규제가 상업용 부동산 시장을 흔드는 방식 최근 부동산 시장을 바라보며 많은 이들이 비슷한 질문을 던진다. “집값이 비싸서 사람들이 집을 안 사는 걸까?” 그러나 2026년을 앞둔 지금, 이 질문은 점점 본질에서 멀어지고 있다. 집을 사는 사람이 줄어드는 이유는 가격 그 자체보다 규제와 조건의 변화에 가깝다. 그리고 이 변화는 주택시장에만 머무르지 않고, 상업용 부동산 시장까지 조용히 파고들고 있다. 집을 안 사는 것이 아니라, 살 수 없는 구조 최근 몇 년간 주택시장에서는 반복적으로 비슷한 장면이 연출됐다. 가격이 조정을 받았음에도 거래는 살아나지 않았고, 정책 완화 신호가 나와도 시장의 반응은 제한적이었다. 이는 수요가 사라졌기 때문이 아니라 수요가 접근할 수 없는 구조가 만들어졌기 때문이다. 대출 규제, DSR 강화, 다주택자 세제 부담은 매수 의지를 꺾기보다 매수 자체를 불가능하게 만드는 방향으로 작동했다. 실제로 현장에서는 “사고 싶어도 대출이 안 된다”는 이야기가 더 자주 들린다. 이는 가격 하락기에서 나타나는 전형적인 관망과는 다른 성격이다. 시장이 멈춘 것이 아니라, 입구가 좁아진 것에 가깝다. 주택 규제의 파장은 상업용으로 이동한다 주택시
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