최근 이재명 정부가 내놓은 강도 높은 부동산 규제 정책에 대해 시장 곳곳에서 불만의 목소리가 터져 나오고 있다. “내 집을 내 맘대로 살 수 없느냐”는 반발은 단순한 감정의 표현이 아니라, 주택 시장 참여자들이 느끼는 구조적 제약에 대한 반응이기도 하다. 이처럼 전방위적인 수요 억제 정책이 실제 시장에 어떤 영향을 미치는지, 또 그 결과가 바람직한 방향으로 귀결되는지를 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 본 글에서는 해외 사례를 통해 과도한 정부 개입이 시장에 어떤 파급효과를 불러왔는지 분석하고, 이를 바탕으로 한국이 나아가야 할 정책적 시사점을 도출해보고자 한다. 부동산 시장은 본질적으로 심리와 기대가 움직이는 생물이다. 정부가 개입한다고 해서 단번에 통제되거나, 수요를 억누른다고 해서 가격이 안정되는 구조가 아니다. 오히려 시장은 늘 우회로를 찾고, 통제의 강도가 높을수록 예기치 못한 방향으로 움직인다. 최근 몇 년간 세계 여러 나라들이 과열된 부동산 시장을 잡겠다며 강도 높은 규제를 시행했다. 그 결과는 놀랍도록 비슷했다. 가격은 잠시 멈췄지만, 거래는 얼어붙고 공급은 줄었으며, 결국 시장은 더 불안정해졌다. 한국 역시 이 흐름에서 완전히 자유롭지 않다. 이번
2025년 중반에 접어든 지금, 국내 부동산 시장은 전례 없는 복합 국면에 놓여 있다. 정책, 금리, 수요, 그리고 공급이라는 기본 축이 동시에 요동치고 있으며, 단기적인 가격 흐름만으로는 전체 지형을 파악하기 어려운 시기다. 특히 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2025년 주택시장 7대 이슈’ 보고서는 이 같은 현실을 냉철하게 정리해 주고 있다. 보고서에 따르면, 지금의 시장은 표면적으로는 거래 침체와 가격 반등이 동시에 나타나는 ‘혼성 상태’다. 그리고 그 중심에는 단순한 사이클이 아닌 구조적 공급 부족이라는 본질적인 문제가 자리 잡고 있다. 공급 부족이 불러올 장기적 구조 변화 2022년부터 시작된 분양 감소는 단순한 일시적 현상이 아니다. 연평균 분양물량이 30만 호 이하로 감소하며, 이는 과거 10년 평균(34.1만 호)을 하회한다. 특히 서울과 수도권은 사업성 부족, 인허가 지연, 조합 분쟁 등으로 신규 공급이 크게 줄어든 상태다. 반면 수요는 여전히 살아 있고, 이는 시장 내 불균형을 고착화시킬 위험 요소로 작용하고 있다. 그 결과, 매수심리는 얼어붙었지만 가격은 다시 오르고 있다. 2025년 8월 현재, 서울 아파트 실거래량은 전월 대비 75
이재명 정부가 6월 말 발표한 첫 부동산 대책은 수요를 억제하면서도 중장기 공급 확대를 병행하겠다는 전략적 의도가 뚜렷하게 담긴 조치였다. 특히 이번 정책은 과거와 달리 단기적인 시장 과열을 단속하는 데 그치지 않고, 시장 구조 자체를 손보려는 움직임으로 평가된다. 주택담보대출 한도를 수도권 기준 최대 6억 원으로 제한하고, 다주택자에 대한 신규 대출을 차단하며 실거주 요건을 강화한 점은 수요 측면의 직접적인 압박이다. 반면 공급 측면에서는 3기 신도시를 비롯해 도심 내 유휴부지 활용, 공공임대 확대, 재건축·재개발 활성화를 언급하며 주택 공급 기반의 체질 개선을 시도하고 있다. 이 같은 정책은 주택 시장에 여러 방향으로 영향을 미치고 있다. 먼저 수요 억제 효과는 서울 강남권과 마용성, 주요 수도권 지역의 고가 주택 거래 위축으로 바로 나타나고 있다. 대출이 제한되면서 중산층 이상의 실수요자들조차 진입장벽을 실감하고 있으며, 일부 시장에서는 다시 전세 수요가 증가하고 있다. 그러나 문제는 이 전세 수요를 감당할 만한 매물이 부족하다는 데 있다. 금리 인상 이후 다수의 임대인이 월세 전환을 선호하게 되었고, 이에 따라 무주택자나 청년층, 고정 소득이 불안정한
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