멈춘 것은 수요가 아니라 레버리지다 서울 아파트 시장은 지금 조용하다. 가격이 무너진 것도 아니고, 거래가 활발한 것도 아니다. 다만 고가 아파트 시장은 사실상 레버리지가 차단되면서 숨이 멎은 듯한 상태다. 25억 원을 초과하는 아파트에 대한 대출이 2억 원 수준으로 묶이자, 매수자들의 계산 방식 자체가 달라졌다. “얼마까지 오를까”를 묻던 시장이 “얼마까지 빌릴 수 있나”를 먼저 묻는 시장으로 바뀌었다. 중간 가격대에서는 제한적인 거래가 이어지고 있지만 시장 전체를 끌어올릴 만큼의 에너지는 아니다. 매수 여력은 존재하되 확신은 부족하다. 지금 서울 아파트 시장은 수요가 사라진 것이 아니라 규제에 의해 ‘속도가 조절된 상태’에 가깝다. 그리고 속도가 줄어든 자금은 멈추지 않는다. 방향을 바꾼다. 자금은 언제나 덜 묶인 곳으로 흐른다. 세금과 금융, 자산의 성격을 바꾸다 주택의 경우 공시가격 12억 원을 초과하면 종합부동산세 대상이 된다. 반면 상업용 빌딩은 토지 공시지가가 80억 원을 넘어야 종부세 과세 대상이 된다. 동일한 100억 원 자산이라 하더라도 과세 구조는 전혀 다르다. 금융 측면에서도 차이가 명확하다. 주택담보대출은 고가 주택일수록 규제가 강해지
2025년 부동산 시장을 한 단어로 요약하면 ‘정체’라고 말하는 사람이 많다. 거래는 적었고, 가격은 눈에 띄게 움직이지 않았다. 그래서 많은 이들이 이 해를 아무 일도 없었던 시간처럼 기억한다. 그러나 시장은 언제나 겉모습과 다르게 움직인다. 숫자가 멈췄다고 구조까지 멈추는 것은 아니다. 2025년은 소음이 적었을 뿐, 내부에서는 중요한 변화들이 차곡차곡 쌓인 해였다. 겉으로는 조용했지만, 시장의 바닥과 방향을 결정하는 조건들은 이미 바뀌기 시작했다. 이 열 가지 이슈를 어떻게 기억하느냐에 따라 2026년을 맞는 출발선은 완전히 달라질 것이다. 이번 칼럼에서는 2025년 한 해를 돌아보며 대한민국 부동산 시장에서 독자들이 반드시 짚고 넘어가야 할 흐름들을 정리해보고자 한다. 첫째, 급매가 먼저 사라진 해였다 2025년 시장에서 가격보다 먼저 움직인 것은 급매였다. 하락장의 말미에서 매도자들은 더 이상 가격을 급하게 내리지 않기 시작했고, 조건이 좋은 급매는 빠르게 소진됐다. 이는 상승 신호라기보다, 하락이 힘을 잃었다는 구조적 변화에 가까웠다. 부동산 시장의 바닥은 늘 가격이 아니라 물량에서 먼저 만들어진다. 팔아야 할 사람이 줄어들고, 버틸 수 있는 매도
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