공급 부족이 반드시 곧바로 가격 상승으로 이어지는 것은 아니다. 다만, 수요가 꾸준한 도심권이나 수도권 지역에서 공급이 일정 수준 이하로 유지될 경우, 시장이 과열로 돌아설 수 있는 가능성은 높아진다. 특히 대출 규제 완화 또는 금리 인하 신호가 겹치는 순간, 실수요와 투자 수요가 동시에 움직이기 시작하면 시장은 급변할 수 있다.실제로 올해 8월, 서울 아파트 실거래량은 전월 대비 약 75% 줄었지만, 매매 가격은 소폭 상승했다. 이는 시장 참여자들이 여전히 ‘오를 것’이라는 기대를 완전히 버리지 않았다는 뜻이며, ‘관망 속 기회’를 노리는 투자 성향이 강화되고 있음을 방증한다.

해외 부동산 연구기관들도 2025년의 키워드로 ‘공급 병목’과 ‘가치 중심 투자’를 공통적으로 제시하고 있다. 미국 부동산협회(NAR)는 주택 공급이 단기적으로 회복되기 어렵다고 보며, 실수요 중심 거래의 비중이 높아질 것이라고 진단했다. 또한 JLL, CBRE와 같은 글로벌 컨설팅사들은 “지금은 수익형 부동산, 임대수익 기반의 안정형 자산으로 자금이 몰리는 시기”라고 분석했다. 이러한 흐름은 국내 부동산 시장에서도 그대로 나타난다. 최근 발표된 수도권 전월세지수는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 신축 아파트의 전세가는 지역에 따라 되레 반등세다. 실수요자 입장에서는 분양가와 전셋값 사이의 간극이 여전히 크고, 이로 인해 '당장 집을 사기엔 이르다'는 판단이 강화된다.

첫째, 공급 부족 리스크에 선제 대응하라.

아파트 신규 입주 물량이 줄어드는 시점에서, 입주 시점 리스크(미분양, 대출 불확실성)를 줄이는 전략이 요구된다. 수도권 외곽이나 지방 핵심도시의 브랜드 아파트는 상대적으로 안정된 선택지가 될 수 있다.

둘째, ‘가격’보다 ‘수익’을 따져야 한다.

임대수익이 안정적으로 확보되는 지역의 다세대·도생·오피스텔 등은 여전히 경쟁력이 있다. 최근엔 AI 데이터센터 부지 확보, 산업용 복합 부동산 등에 대한 관심도 커지고 있다. 수익형 자산에 대한 관심이 어느 때보다 필요한 시점이다.

셋째, 중장기 포트폴리오로 리스크를 나눠라. 

부동산 시장은 다시 상승기로 들어갈 수 있지만, 그 안에서의 순환은 불가피하다. 실물자산·금·달러·채권형 상품 등을 함께 구성하여 ‘1주택+현금성 자산’의 안정적 구도를 유지하는 것이 중요하다.

2025년의 부동산 시장은 공급 부족이라는 구조적 제약과, 금리·정책 변화라는 외부 변수의 충돌지점에 서 있다.투자자이든 실수요자이든, 이 시기를 지나기 위해선 단순히 시세 흐름에만 반응할 것이 아니라, ‘왜 지금 이 움직임이 나타나는가’에 대한 통찰이 필요하다. 시장은 언제나 이성과 감정이 교차하는 곳이다. 지금은 감정보다 이성을 택할 때이며, 그 선택이 훗날 더 큰 수익과 안정으로 돌아올 것이다. 시장을 바라보는 렌즈를 넓히고, 가치 중심의 사고로 전환하는 시점이다. 2025년 8월, 우리는 그 출발선에 서 있다.