한때 대한민국 부동산 시장에는 “집값은 절대 안 떨어진다”는 신화 같은 믿음이 있었다. 그런데 아이러니하게도, 지금은 그 말이 과거보다 더 설득력을 얻고 있다. 이유는 단순하지 않다. 2023~2024년의 조정을 지나오며 이미 ‘떨어질 만큼 떨어졌고’, 수요와 공급의 균형이 다시 시장을 위로 끌어올릴 준비를 하고 있기 때문이다. 최근 상담한 40대 직장인 A씨는 “지금이 바닥 같아서요, 다시 오를까요?”라고 물었다. 그는 전 고점 대비 1억5천만원 빠졌다는 사실엔 낙담했지만, 전세가가 빠르게 회복되고 같은 단지에 급매가 사라지는 걸 보며 다시 기대를 품는 모습이었다. 숫자는 떨어졌지만 심리는 서서히 회복되고 있는 것이다. 조정의 끝자락에서 시장은 조용히 방향을 틀고 있다. 이 글에서는 그 회복의 기미가 어디에서 시작되고 있는지, 우리는 지금 어떤 지점에 서 있는지를 살펴본다.

2021~2022년 수도권을 뒤흔든 영끌 패닉바잉은 “지금 안 사면 평생 못 산다”는 심리에서 나왔다. 이 말은 2006~2007년, 2015년에도 존재했다. 그리고 신기하게도, 그때마다 조정기는 있었지만 결국 가격은 다시 올랐다. 2023년 하반기부터 시장은 조정 국면에 들어섰고, 2024년엔 약세가 본격화되었다. 서울 외곽, 경기, 인천의 일부 단지는 전 고점 대비 20~30퍼센트 하락했다. 그러나 과거 사이클과 다른 점이 있다. 전세가 회복이 훨씬 빠르고, 입주 물량이 급감하며, 매수 심리가 빠르게 돌아오는 구간이 도래했다는 점이다. 인천 연수구의 한 아파트는 전 고점 8억5천에서 5억9천까지 떨어졌다가, 최근 전세가 반등과 함께 급매가 사라지며 다시 6억 중반대 호가를 형성 중이다. 양주·김포 등 신축들도 분양가 대비 하락했지만 최근 전세 수요가 몰리며 바닥권 매물이 소진되고 있다. 시장은 조용하지만, 바닥을 확인한 후 반등하는 ‘특유의 패턴’이 다시 나타나고 있다. 과거의 조정이 길었다면, 지금의 회복은 오히려 짧고 탄력적으로 진행될 가능성이 크다.

언론은 2025년 반등론을 내세우고, 일부 전문가들은 여전히 조심스러운 전망을 내놓는다. 그러나 과거 사이클을 보면 공통점이 있다. 반등론이 나오고, 거래량이 줄어든 뒤, 급매가 소진되고, 전세가 오르고, 그 후 매매는 실제로 반등했다. 지금 시장이 정확히 그 지점에 있다. 거래량은 적지만 급매 물건이 눈에 띄게 줄었고, 일부 지역은 관망세에서 탐색 매수세로 이동 중이다. 최근 상담한 50대 매도자 B씨는 “3억 빠져서 못 판다”고 했었다. 그런데 그 단지는 다시 1억 가까이 회복하며 급매가 사라졌다. 심리는 뒤늦게 회복되지만, 시장은 먼저 움직인다. 지금처럼 불확실성이 극대화된 시기일수록 중요한 건 숫자가 아니라 ‘방향성’이다. 시장의 방향성은 이미 조용히 상향으로 꺾이고 있다.