이미 납부한 대금 반환 의무…받은 날로부터 이자 가산해야

 

분양 계약 체결 후 분양자의 귀책 사유로 인해 공사가 지연되면서 수분양자가 계약을 해제했음에도 분양자가 이미 납부한 대금을 반환하지 않아 발생한 법적 분쟁에 대해, 수분양자의 적법한 해제권 행사를 전제로 그 법률 효과에 대한 분석이 나왔다.

 

분석 결과, 수분양자는 납부 대금에 대한 원상회복 청구는 물론, 이에 대한 이자 및 손해배상까지 청구할 수 있다는 해석이 제시되었다.

 

 

문제 된 사안은 수분양자 乙이 분양자 甲과의 분양 계약 체결 후, 甲의 자금난 등으로 인한 공사 지연으로 인해 분양 계약상 입주 예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되면서 발생했다. 이에 乙은 분양 계약의 규정에 따라 甲의 귀책 사유로 인한 입주 지연을 이유로 분양 계약을 적법하게 해제했다.

 

그러나 甲은 乙이 이미 납부한 대금을 반환하지 않고 있다. 乙의 해제권 행사가 적법함을 전제로, 이 경우 발생하는 법률 효과가 무엇인지가 쟁점이 되었다.

 

전문가 분석에 따르면, 계약이 해제되면 계약의 효력은 처음부터 없었던 상태로 되돌아가는 '소급 소멸'의 효과가 발생한다. 계약 이행으로 인해 변동되었던 물권(소유권 등)은 등기나 인도 없이도 당연히 원래 소유자에게 복귀하게 된다.

 

다만, 계약 해제로 인해 피해를 보는 '제삼자'는 보호받아야 한다. 해제되기 전에 계약 관련 법률 관계로 새로운 이해관계를 맺고 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제삼자에 대해서는 선의인지 악의인지 관계없이 해제를 주장할 수 없다.

 

해제가 먼저 이루어진 후 등기 등이 말소되기 전에 권리를 취득한 제삼자에 대해서는 선의인 경우에만 보호받아 해제를 주장할 수 없다. 또한, 채권을 양도받은 사람에게는 해제를 주장할 수 있지만, 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖춘 임차인에게는 해제를 주장할 수 없다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 계약 이행으로 '받았던 것'을 원래 상태로 되돌려 놓아야 하는 '원상회복 의무'를 부담한다.

 

이 원상회복 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행의 항변권)에 있다. 원상회복 의무의 범위는 '받은 이익의 전부'이며, 특히 금전을 반환할 경우에는 그 돈을 '받은 날로부터 이자를 가산'하여 돌려주어야 한다(민법 제548조).

 

또한, 법정 해제(채무 불이행 등으로 인한 해제)는 손해 배상 청구에 영향을 미치지 않는다(민법 제551조). 계약이 제대로 이행되었더라면 얻었을 이익(이행이익)을 손해배상으로 청구하는 것이 원칙이지만, 때에 따라서는 계약이 유효하다고 믿었기 때문에 지출한 비용(신뢰이익)을 손해배상으로 청구할 수도 있다. 다만, 신뢰 이익 손해 배상액은 이행 이익 손해 배상액의 범위를 초과할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.

 

따라서 전문가 분석은 사안의 경우, 수분양자 乙은 분양 계약 해제로 인해 분양자 甲에게 이미 지급한 납부 대금 전부에 대해 원상회복을 청구할 수 있다고 판단했다. 또한, 甲은 乙로부터 대금을 '받은 날로부터' 법에서 정한 이자(연리 3%)를 가산하여 반환해야 할 의무가 있으며, 계약 해제 이후에도 대금을 돌려받지 못함으로써 발생한 손해에 대해 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다고 분석했다.

 

이 손해배상은 이행 이익 배상이 원칙이지만, 신뢰 이익 배상도 가능하며 그 범위는 이행 이익 범위를 넘지 못한다.

 

이번 분석은 분양 계약 해제 시 수분양자의 정당한 권리 범위와 분양자의 의무를 명확히 제시하며, 대금 미반환 시 추가적인 손해배상 청구가 가능함을 시사한다.

 

헬로티 김근태 기자 |