“현재 이곳은 유치권 행사 중입니다.”

 

종종 공사가 중단된 현장에서 위와 같은 안내문구가 적힌 플래카드가 내걸린다. 이는 공사업자가 공사대금을 못 받아 유치권을 행사한다는 내용이다.

 

유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 심리상으로 강제하는 법정담보물권이다.

 

 

민법은 제2편 물권 제7장 유치권(제320조~제328조)에서 규정하고 있다. 한편, 민법상 유치권이외에 상법상 상사유치권(상법 제58조)이 있다. 이는 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다는 것이다.

 

요건

 

민법상 유치권의 요건으로는 ① 타인소유의 물건일 것, ②목적물의 점유, ③ 채권의 변제기 도래, ④ 채권과 목적물 사이의 견련관계가 존재할 것. ⑤ 유치권 배제특약이 없을 것 등이다. 이를 좀 더 자세히 살펴보자.

 

① 타인 소유의 물건이라는 점에서 자기소유물은 안 된다. 타인 소유이기만 하면 되므로, 채무자가 아닌 제3자의 소유라도 유치권이 성립한다. 물건이나 채권도 포함되고, 부동산도 해당된다.

 

② 목적물의 점유가 유지되어야 하고, 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다. 다만 일시적인 점유 상실은 점유를 회복한 경우에 유치권이 인정된다. 직접 점유이든 간접 점유이든 무관하지만, 점유 자체는 적법한 점유일 것을 요한다.

 

③ 채권의 변제기가 도래하여야 한다. 채권이 발생은 계약뿐만 아니라 부당 이득이나 불법 행위로 인한 것도 가능하다. 변제기가 도래하지 않은 채권은 유치권이 인정되지 않는다.

 

④ 채권과 목적물 사이에 견련관계가 인정되어야 한다. 즉, 채권은 유치권의 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것이어야 한다. 여기서 ‘목적물에 관하여 생긴 채권’이란 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다(대법원 2007. 9. 7. 2005다16942판결).

 

통상적으로 이러한 견련관계가 인정되는 것은 물건에 대한 필요비 또는 유익비채권, 손해배상청구권, 수급인의 공사대금채권 등이다. 그러나 임차보증금반환청구권, 권리금반환청구권은 견련관계가 없다.

 

유치권의 효력

 

유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다. 여기서 ‘유치’란 목적물의 점유를 계속하고 인도를 거절하는 것이다. 또한 유치권은 물권이므로, 채무자뿐 아니라 제3자에게도 주장할 수 있다. 경매의 경우에도 유치권자는 경락인에게 유치물의 인도를 거절할 수 있다. 그러나 채권의 변제를 청구할 수는 없다.

 

한편, 유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있다. 다만, 유치권자는 원칙적으로 우선변제권은 없으며, 유치적 효력으로 인해 사실상 우선변제를 받을 수 있게 된다.

 

 

공사대금과 유치권

 

유치권이 많이 문제되는 경우는 공사대금이다. 즉, 도급인인 건축주가 건물소유자이고, 수급인이 공사대금을 지급받지 못한 경우 공사 중인 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있다.

 

이와 같이 공사대금과 관련하여 유치권이 문제될 경우 유치권 배제특약의 존부나 공사대금채권의 소멸시효 등이 문제될 수 있다. 통상 건축주가 금융기관으로부터 대출을 받아 공사를 하는 경우 시공사로부터 유치권포기각서를 미리 받아두는 경우가 많다.

 

또한, 유치권을 행사하더라도 소멸시효가 중단되지 않으므로, 소멸시효가 진행되어 완성되면 공사대금채권도 소멸하게 된다. 따라서 이 경우 수급인 입장에서는 소멸시효를 중단시킬 별도의 법률적 행위가 필요하다.

 

일반적으로 공사는 수급인이 하수급인에게 상당부분을 맡기는데, 하수급인도 유치권을 직접 행사할 수 있을까? 법원은 골조공사를 하도급 받은 자가 유치권행사를 주장한 사안에서 “자신의 공사대금채권을 위한 독립한 유치권을 취득 행사할 수도 있고, 수급인의 유치권을 원용하여 행사할 수도 있다.”고 하여 인정한다(대법원 2007. 5. 15.자 2007마128 결정).

 

공사비와 관련하여 건축자재를 납품한 경우는 어떠한가? 이에 대해 법원은 “자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 건물신축공사 수급인과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것”으로 “건축자재가 수급인 등에 의해 건물 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고는 할 수 없다.”고 하여 부정적인 입장이다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결).

 

임차인의 유치권 주장

 

임차인의 비용상환청구권도 유치권의 채권이 될 수 있다. 즉, 필요비나 유익비를 지출한 임차인은 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있기 때문이다. 보일러교체비용, 방수비용, 배관교체비용 등은 임차인이 임대인에게 비용을 청구할 수 있다.

 

다만, 상가의 경우 주의해야 한다. 일반적으로 상가임대차의 경우 ‘원상회복의무’를 명기하고 있고, 이와 같은 원상회복의무는 필요비나 유익비의 사전포기약정으로 해석될 여지가 많기 때문이다. 특히 상가의 영업을 위한 인테리어 비용은 그 자체로 필요비나 유익비로 인정받기 어려울 뿐 아니라, 원상회복의무에 따라 오히려 임차인이 철거의무가 인정될 수 있다.

 

상사유치권

 

상법상 상사유치권(상법 제58조)은 상인간의 상행위로 인한 채권에 대해 인정되는 유치권이다. 이 경우 채권자는 변제를 받을 때까지 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.

 

상사유치권이 민사유치권과 차이점은 ① 채권은 상인간의 상행위로 인한 채권이어야 하고, ② 유치권의 목적물이 ‘채무자 소유의 물건’에 한정된다는 점과, ③ 채권이 ‘목적물에 관하여 생긴 채권’일 필요가 없다는 점이다.

 

좀 더 자세히 살펴보면, ① 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권은 그 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보 가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 그 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다.

 

그 결과 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다.[대법원 2013. 3.28., 선고, 2012다94285, 판결]

 

이는 민사유치권이 경매개시 결정등기가 되기 전에 유치권을 취득한 경우에는 그 유치권이 저당권설정등기 이후에 성립하였다 하더라도 저당권에 대항할 수 있다고 보는 것과 다르다.

 

유치권 분쟁의 해결

 

공사현장이 부도가 나서 담보권이 실행되어 경매가 진행되는 경우 흔히 유치권을 행사하는 것을 볼 수 있다. 그러나 이러한 유치권은 많은 경우 법률상 허점을 가지고 있기도 하다. 실제로 법원도 유치권 인정에 대해 엄격하게 판단하는 추세이다. 이는 유치권으로 인해 근저당권자 등 정당한 권리자가 불측의 피해를 입을 수 있기 때문이다.

 

유치권을 행사하려는 분도, 유치권을 방어하려는 분도 사전에 변호사와 상의하여 법률적 요건을 충분히 검토하시길 권해드린다.

 

 

김익환 법무법인 수성 대표 변호사