국무조정실, 법정 제재 상향 논의 및 본국 통보 추진
정부가 외국인 주택 이상 거래에 대한 기획 조사 결과, 총 210건의 위법 의심 거래와 290건의 위법 의심 행위를 적발하고 최고 수위의 엄중 조치를 추진한다. 해외 자금 불법 반입, 무자격 임대업, 편법 증여 등 다양한 유형의 불법 행위가 드러났으며, 정부는 이러한 외국인의 위법 행위에 대한 법적 제재를 강화하고 탈세 혐의 및 의심 거래를 본국으로 통보할 방침이다.
국무조정실 부동산 감독 추진단(단장 김용수 국무2차장 겸임)은 지난 11월 17일 정부서울청사에서 제2차 부동산 불법행위 대응 협의회를 개최했다. 이날 협의회에서는 국토교통부가 적발한 외국인 주택 이상 거래 210건에 대한 외국인 위법 거래 행위의 심각성을 공유하고, 최대한 강력한 조처를 하기로 의견을 모았다.
협의회 참석 관계 부처(기획재정부, 법무부, 행정안전부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등)는 외국인 위법 행위에 대한 법적 제재 상향을 논의하고, 자금 조달 계획서에 해외 자금 조달 내역을 포함하도록 「부동산 거래 신고법」 시행규칙을 연내 개정할 계획이다. 또한, 탈세 혐의 및 의심 거래에 대해서는 본국으로 적극 통보하기로 했다.
김용수 부동산 감독 추진단장은 "외국인의 위법 거래 행위는 국내 주택 시장 질서를 교란하고 시장 불안으로 인한 국민의 심각한 고통을 일으킬 수 있다"라며, "법무부, 국세청, 관세청, 경찰청 등 각 기관에서 최대한 엄중히 조치할 것"을 당부했다.
외국인 주택 이상 거래 기획 조사 결과
국토교통부는 외국인의 부동산 취득 과정에서의 불법 행위 근절을 위해 2022년부터 매년 투기성 부동산 거래에 대한 기획 조사를 지속적으로 해 왔다. 이번 기획 조사는 2024년 6월부터 2025년 5월까지 신고된 외국인의 주택 거래를 대상으로 이루어졌다. 비주택(오피스텔) 및 토지 거래에 대한 조사는 연말까지 완료될 예정이다.
조사 대상 이상 거래 총 438건 중 210건(47.9%)의 거래에서 290건의 위법 의심 행위가 적발되었다. 주요 위법 의심 유형은 다음과 같다.
해외 자금 불법 반입: 해외에서 1만 달러 초과 현금을 신고 없이 반입하거나 '환치기' 수법으로 자금을 반입한 것으로 의심되는 39건이 확인되었다.무자격 임대업: 방문취업 비자(H2) 등 임대업이 불가능한 체류 자격으로 체류하면서 체류 자격 외 활동 허가 없이 임대업을 영위한 것으로 의심되는 5건이 적발되었다.
편법 증여 등: 특수관계인(부모, 법인 등)이 주택 거래 대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부가 확인되지 않는 57건이 조사되었다.
대출 용도 외 유용 등: 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출받은 후 주택 등 주택을 매수한 것으로 의심되는 13건이 드러났다.명의신탁 등: 주택 거래 시 실질적 소유자와 등기사항전부증명서상 명의자가 다른 것으로 의심되는 14건이 확인되었다.
거래금액 및 계약일 거짓 신고: 실제와 다른 거래 금액 및 계약일을 신고한 것으로 의심되는 162건이 적발되었다.
외국인 주택 주요 위법 의심 사례
이번 조사에서는 다음과 같은 대표적인 위법 의심 사례들이 보고되었다.
사례 1: 특정 국적 매수인이 서울에서 총 4건의 주택을 매수하며 17.35억 원의 매매 대금 중 5.7억 원을 외화 반입 신고 없이 현금으로 들여오거나 지인들에게 환치기 수법으로 조달한 해외 자금 불법 반입 의심 사례.
사례 2: 특정 국적 매수인이 서울 소재 단독주택을 125억 원에 매수하면서 해외 사업 소득을 제3국 은행을 거쳐 국내로 송금하는 등 자금 출처가 불분명하며, 국내 근로 소득으로는 고가 주택의 자금 출처를 소명하기 어려운 사례.
사례 3: 방문취업 비자(H2)로 임대 활동이 불가한 특정 국적 매수인이 인천에 있는 아파트를 매수하며 임대 보증금을 승계하고 월세 수입을 얻는 무자격 임대 수익 의심 사례.
사례 4: 특정 국적 매수인이 서울 소재 아파트를 68억 원에 매수하며 본인이 주주로 있는 법인(특수관계인)으로부터 46억 원을 차입하여 거래 대금에 활용한 특수관계인 차입금 과다 사례.
사례 5: 특정 국적 매수인이 서울 소재 아파트를 31억 원에 매수하며 부모를 임차인으로 하는 보증금 20억 원의 전세 계약을 체결하고 부모로부터 3억 원을 차입한 특수관계인 보증금 및 차입금 과다 사례.
사례 6: 특정 국적 매수인이 충남 일대 총 7건의 주택을 단기간에 매수·매도하며 시세차익을 누렸는데, 이 과정에서 중개업자가 매수금을 대납하고 매도금을 입금받는 등 명의신탁이 의심되는 사례.
외국인 부동산 투기 근절 등 불법 행위 엄정 대응
적발된 위법 의심 거래에 대해서는 위반 사안에 따라 법무부, 국세청, 관세청, 경찰청, 관할 지자체 등 관계 기관에 통보하여 엄정한 후속 조치를 진행할 계획이다. 여기에는 세무조사, 수사와 검찰 송치, 대출금 회수 등이 포함된다.
법무부는 외국인의 체류 지역에 대한 실태 조사를 통해 체류 자격 범위를 벗어난 영리 활동이 확인되면 출입국관리법에 따라 처벌한다. (최대 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금)
국세청은 소득 누락 및 편법 증여 여부에 대해 자금 출처 조사를 엄정하게 하여 관련 세금을 추징하고, 특수관계인 간 전세금 및 차입금에 대해서는 상환 시점까지 추적 관리한다.
관세청은 국내 반입 방법에 대한 수사를 진행하여 세관 신고 없이 휴대 반입하였거나, 외국환 업무 기관을 통하지 않고 환치기를 통해 자금을 영수한 사실이 확인되면 "외국환거래법"에 따라 처벌한다. (신고 의무 위반 금액에 따라 1년 이하의 징역 또는 벌금, 과태료 부과)
경찰청은 매수인과 중개업자 등 거래 당사자를 수사하여 실제 실권리자가 다른 경우 부동산 실명법에 따라 처벌한다. (명의신탁자 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 수탁자 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금)또한, 국무조정실 부동산 감독 추진단은 외국인의 위법 부동산 거래를 근절할 수 있도록 제재 및 처벌 수위 상향도 적극 검토하며, 차기 회의 시 구체적인 처벌 강화 방안을 논의할 계획이다.
헬로티 김근태 기자 |
